Новые коттеджные поселоки Петербурга: обзор рынка

На протяжении двух последних лет рынок коттеджных поселков активно развивался. По данным корпорации "Петербургская недвижимость", динамика прироста сегодня - два новых проекта в месяц. "И это только надводная часть айсберга, потому что есть ряд проектов, которые никогда не поступают в открытую продажу, - говорит начальник отдела продаж загородного строящегося жилья корпорации "Петербургская недвижимость" Алексей Рогов, - это проекты, строящиеся по заказу крупных корпораций для топ-менеджмента".

В целом же предложений, соответствующих запросам потребителя, на рынке явно недостаточно. В элитном сегменте число таких объектов измеряется единицами, никак не десятками; в "неэлитном" - предложения нередко не соответствуют представлениям клиентов по соотношению "цена - качество". Поэтому последние часто, не найдя того, что нужно, идут в индивидуальное домостроение. Спрос на землю остается высоким, а цены растут минимум на 30% в год. Таковы характерные черты нынешнего рынка малоэтажной застройки.

В черте Санкт-Петербурга рынок малоэтажного строительства четко поделен на две части: массовое, "недорогое" жилье стоимостью $700-1000 за квадратный метр и элитные комплексы стоимостью от $1500 за "квадрат" (верхнего предела нет).

Наиболее крупные проекты дислоцируются на островах в дельте Невы и в Курортном районе.

Расположенная в городской черте деревня Коломяги в конце прошлого века стала "колыбелью" петербургских малоэтажных коттеджных комплексов. Покупательский спрос на "малоэтажку" средней ценовой категории - $850-1100/кв. м - здесь высок, поэтому чаще всего объекты целиком продаются на стадии строительства. Сегодня наиболее энергично эту территорию осваивают две компании - "Коломяги-Ретро" (проект "Европейские предместья") и "Содружество", которое строит тут сразу шесть комплексов: "Горная", "Графский пруд", "Графский пруд - 2', "Орловский - 2", "Орловский - 3", "Березовая роща". За последние годы здесь реализовано множество малоэтажных проектов, сделавших Коломяги районом малоэтажной застройки для среднего класса, - это малоэтажные многоквартирные дома, коттеджи и таун-хаусы. Второй район, где сконцентрировано такое жилье, - Шувалово-Озерки. Лидер застройки этой территории - компания "Петербургстрой Skanska", которая возводит на берегу Нижнего Большого Суздальского озера жилой малоэтажный квартал "Новая Скандинавия".

Завершают список районов с относительно недорогой малоэтажной массовой застройкой в черте Петербурга Каменка и Стрельна. Квадратный метр малоэтажного жилья здесь стоит $950-1100.

Масштабные проекты в рамках городской застройки реализовать невозможно, поэтому место их дислокации - престижные пригороды. Самым грандиозным проектом в окрестностях Петербурга сегодня признан дворцово-парковый ансамбль "Северный Версаль" на берегу Лахтинского разлива, который строит компания "Конкорд Менеджмент и Консалтинг". Инвестиции в проект составили $61,65 млн. Площадь строительства - 14 га. Планируется возвести сорок два дворца и особняка площадью от 350 до 950 кв. м. На прилегающей к дворцам территории будут устроены пруды, фонтаны и каналы.

По данным аналитиков, 70% покупателей загородных объектов - это жители Петербурга, 20% - жители области и 5% - приезжие с Крайнего Севера. На Курортный и Выборгский районы приходится 30% запросов, на Всеволожский - 25%, на Петродворцовый, Ломоносовский и Гатчинский - по 20%. Около 80% покупателей предпочитают участок не менее 12-15 соток. И все больше людей сегодня покупают загородные дома стоимостью $60-90 тыс. в качестве альтернативы городской квартире.

Как свидетельствуют в корпорации "Петербургская недвижимость", сейчас усиленно растет спрос на "поселковую" недвижимость по цене $90-150 тыс. Это нижний ценовой диапазон для организованных коттеджных поселков, или, как говорят риэлтеры, "диапазон "стандарт". Однако клиентам, ищущим за эти деньги дом в закрытом поселке, риэлтеры и застройщики часто ничего предложить не могут: эта ниша сейчас абсолютно пуста. Почему? "Пока спрос на дорогие объекты не насыщен, девелоперы будут развивать более рентабельные проекты в верхних ценовых диапазонах. И только с ужесточением конкуренции в этом сегменте участники рынка станут с большим интересом рассматривать проекты поселков класса "стандарт", - считает Алексей Рогов.

Сегодня лидером по предложению коттеджей стал Всеволожский район. Здесь максимальная концентрация коттеджных поселков ("Русская Швейцария", "Вартемяги", "Южный", "Холмы" и др.). Компания "Петростиль" заканчивает здесь возведение элитного комплекса "Горки" (минимальное предложение - $880 тыс., это дом площадью 600 кв. м, участок 20-23 сотки и доля в общей инфраструктуре, земле и общественных сооружениях). ЗАО "Содружество" возводит коттеджный поселок "Зеленые холмы" в Сярьгах (дома продаются по цене от $245 тыс. до $430 тыс.).

В общей сложности во Всеволожском районе сейчас возводится около 500 объектов элитного класса. Однако максимальный спрос, по данным компании "Легион-Н", все-таки приходится на все те же пресловутые объекты площадью до 100 кв. м в ценовом диапазоне $80-100 тыс.

Аналогичная ситуация и в Выборгском районе Ленинградской области, и в смежном с ним Курортном районе Петербурга: это излюбленные девелоперами земли. Быстро осваивается и "золотой треугольник" загородного рынка - Репино-Комарово-Ленинское. В частности, эту территорию выбрала для своего первого проекта компания "Особняк", стартовавшая на рынке загородной недвижимости во второй половине прошлого года. Поселок "Новый мир" - это 93 кирпичных коттеджа на территории 20 га; площади возводимых коттеджей - от 121 до 228 квадратных метров, к домам прилегают земельные участки площадью от 12 до 22 соток.

Общий объем инвестиций в инфраструктуру "Нового мира" - $7,3 млн. Продажи домов в поселке начались в июне этого года, минимальная стоимость дома с участком - $182 тыс. Срок реализации всего проекта - ориентировочно 2,5 года.

По соседству компания 'Олимп 2000" возводит коттеджный поселок VIP-класса "Репинская усадьба" (50 кирпичных коттеджей на территории 19 га). Неподалеку - поселок "Сестрорецкое" компании "Реал".

По мнению специалистов ООО "Особняк", экономические показатели говорят о том, что рынок загородного домостроения становится привлекательным для девелоперов. Самым популярным по-прежнему остается Курортный район. Частная застройка пока сохраняет лидерство, как одна из привлекательных с точки зрения потребителя схем создания жилья за городом. Однако есть все предпосылки для изменения ситуации. По оценке ООО "Особняк", в год продается около 200 домов в коттеджных поселках по всей Ленинградской области, то есть порядка 17 домов в месяц на всех застройщиков. Существует предположение, что по итогам 2005 года этот сегмент вырастет на 20-25%, также возможно небольшое увеличение цен, обусловленное инфляцией.

В последние три года цены на загородную недвижимость неизменно росли. Ликвидный участок земли с домом под снос мог подорожать в несколько раз. Еще в 2001-2002 годах казалось, что $5000-8000 за сотку - предел для самого престижного Курортного района, но недавно на северном побережье Финского залива были зафиксированы цены сделок, доходящие и до $40 тыс. за сотку.

В популярном Всеволожском районе самая дорогая земля в Мельничном Ручье, Юкках и Токсове ($6-7 тыс. за сотку), Воейкове ($10 тыс. за сотку). За последний год хорошие (видовые) участки с подведенным газом подорожали на 70%.

Всеволожск и ближайшие населенные пункты (Мельничный Ручей, Бернгардовка) привлекают покупателей прежде всего близостью к городу. Также в числе плюсов - неплохо развитые коммуникации (газ, электричество), социальная инфраструктура, водоемы, красивая природа, благополучная экологическая обстановка. Цены на землю в районе Юкков, Токсова, Кавголова держатся на уровне цен во Всеволожске отчасти благодаря соседству с лыжными курортами ("Орлиная гора", "Охтапарк").

Южные пригороды отстают от северных по абсолютным значениям. В поселках, примыкающих к дворцовым ансамблям Павловска и Пушкина, инвесторы скупают "вишневые сады" с покосившимися лачугами по $8000-11 000 (около двух лет назад ценовой максимум, по данным риэлтерских фирм, составлял $1500-3000 за сотку). Уточним: это касается не любых земель, а привлекательных для частной застройки.

"В прилегающих к городу районах, особенно Курортном и Выборгском, земля за последний год подорожала минимум на 20-30%. Однако в этих районах, наиболее востребованных покупателями, чрезвычайно трудно найти подходящий участок под строительство дома - с имеющимися коммуникациями или с возможностью их подвести. Такие участки уходят "влет". Поскольку больше деления неосвоенных земель под жилищную застройку практически не происходит, участки в основном продаются на вторичном рынке", - отмечает генеральный директор АН "Невский простор" Александр Гиновкер. Несмотря на то, что прилегающие к Петербургу земли активно застраиваются "малоэтажкой", ее доля в городской застройке пока составляет всего около 5%. Этот показатель городские власти планируют за ближайшие 20 лет увеличить в пять раз. Именно такие данные заложены в концепцию Генерального плана развития Петербурга до 2025 года. К этому сроку предполагается построить 40 млн кв. м в многоэтажных домах и 20 млн кв. м коттеджей. Разработчики Генплана уверены, что такое соотношение позволит превратить Петербург в настоящий европейский город.

Чиновники видят новые зоны для малоэтажной застройки главным образом на свободных землях (так называемых "землях запаса", состоящих на балансе территориальных управлений административных районов города). Частично - на месте старых садоводств и жилых массивов, пришедших в полный упадок, - в Парголове, Ольгине, Лисьем Носу, Дибунах, Левашове, Павловске, Красном Селе, Стрельне и др. В общей сложности планируется освоить 50 участков (1187 га), потенциально пригодных для возведения 2,3 млн кв. м коттеджей или 3,2 млн кв. м таун-хаусов. Процесс возведения современных малоэтажных комплексов на месте обветшалых построек уже начался, но пока скупка застройщиками частных домиков для использования земельных участков под свои проекты - не массовое явление.