Рынок жилья: упасть, чтобы подняться

Рынок жилья в Петербурге достиг своего «дна». Об этом в один голос говорили эксперты на Ярмарке недвижимости, проходящей в СКК «Петербургский». Незначительное снижение цен на квадратный метр еще возможно, но, по мнению участников рынка, уже к началу следующего года можно ожидать скачкообразного роста стоимости квартир.

Интерес к приобретению жилья у потенциальных покупателей снизился довольно давно — еще в начале лета прошлого года, отмечает президент-элект Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленинградской области Дмитрий Щегельский, однако на ценах это сказалось только к октябрю-ноябрю. Стоимость жилья на вторичном рынке упала на 12%, а на первичном — на 8%, говорит специалист. Отметим, что прежде аналитики из «Бекар» и «Адвекс-Московский» не раз говорили, что цены в долларовом эквиваленте упали с прошлой осени процентов на 30, но из-за падения рубля это снивелировалось. На вторичном рынке вообще не наблюдалось резкого снижения стоимости «квадрата».

По мнению Дмитрия Щегельского, цены еще стремятся вниз. Но это падение будет носить инерционный характер и составит около 5% к маю этого года. Затем, после краткого периода стабильности, цена «квадрата» неизбежно пойдет вверх. При этом не исключено, что рост будет носить скачкообразный характер.

Как отмечает директор по маркетингу компании "Мир недвижимости" Илья Логинов, в настоящий момент в Петербурге в сданных домах и в домах с близкими сроками сдачи не проданными остались около 300 тысяч квадратных метров нового жилья. Эти метры могут быть распроданы за 3-6 месяцев. Ликвидные квартиры в этих домах будут раскуплены уже к лету. По оценкам экспертов порядка 50% строек в городе в настоящее время заморожено, через год прогнозируется уменьшение предложения в 2 раза - дефицит налицо.

Несмотря на кризис, себестоимость строительства практически не изменилась. Как и прежде, по оценкам аналитиков, она составляет порядка 55—70 тысяч рублей, хотя цены на стройматериалы, в первую очередь на цемент и металл, снизились примерно на 30—40%. Однако одновременно сопоставимо выросли ставки по банковским кредитам, без которых строительный бизнес существовать не может. Этот баланс и определяет стоимость «квадрата».

Наряду с дефицитом предложения, спрос на жилье также сократился: желающих приобрести квартиры за последние семь месяцев стало значительно меньше. Однако, как считают представители отрасли, речь идет о формировании отложенного спроса. По данным ВЦИОМ, 30% людей, собиравшихся приобрести жилье в 2008 году, скорректировали свои планы. При этом сделано это было не из-за недостатка средств, а именно в надежде на лучшие времена и с расчетом на более выгодную покупку.

Директор консультационного центра «Петербургская недвижимость» Михаил Бимон также отмечает резкое снижение спроса на жилье в средней и низкой стадии готовности. На фоне туманных прогнозов на будущее люди боятся долгосрочных инвестиций. Что касается готового жилья, то здесь наблюдается тенденция к смещению интереса в сторону сегмента низкой ценовой категории. Несмотря на то, что, в среднем, по метражу двухкомнатная квартира стоит дешевле однокомнатной, сегодня именно «однушки» и даже комнаты пользуются наибольшим спросом — на более просторное жилье у людей просто нет денег.

При этом, по словам директора группы компаний «Пионер» Александра Погодина, хороших предложений на рынке не хватает. В частности, он привел пример, когда цена на интересующую клиента квартиру за последние три месяца выросла на 12,5% — с 3,2 млн. до 3,6 млн рублей.

Тем не менее, риэлторы сохраняют оптимизм. Как отмечает Дмитрий Щегельский, несмотря на общий кризис, сектор недвижимости все равно не упал ниже значений 2004 и 2007 года, когда рынок жилья переживал особо тяжелые времена. Продажи последних двух месяцев показывают неплохие результаты для сегодняшней ситуации. В частности, на вторичном рынке, как и тогда, на сегодняшний момент зафиксировано порядка 12 тысяч обращений. Правда, в лучшие годы этот показатель доходил до 17—18 тысяч.

Популярные слухи о коллапсе ипотечной системы, по мнению риэлторов, также не вполне соответствуют действительности, хотя статистика и говорит о снижении количества ипотечных займов в несколько раз. По данным городского управления ФРС, в феврале этого года 557 из 3595 сделок на вторичном рынке жилья были совершены с использованием ипотечного кредита. Годом ранее за аналогичный период в ипотеку была приобретена 2071 из 5907 квартир.

В первый день работы ярмарки вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, председатель правления ООО "Универсальная ипотечная компания" Павел Штепан пояснял, что основных причин для такого резкого обвала ипотеки две: повышение процентных ставок по кредитам и опасение заемщиков за стабильность своих доходов в будущем. По мнению Штепана, последняя причина становится определяющей, так как "в последнее время специалистами отмечается тенденция снижения процентных ставок по ипотеке". Вместе с тем, по словам представителя ипотечной компании, говорить о том, что "ипотека умерла" - нельзя. Как пояснила начальник управления ипотечного кредитования Балтийской ипотечной корпорации Марианна Белькова, найти выгодные предложения в банках по-прежнему можно.